El contrato de alquiler con opción de compra.

¿Qué es un contrato de alquiler con opción a compra?

Se trata de un tipo de alquiler en el que el contrato es doble o mixto, ya que está compuesto por dos subcontratos, uno de alquiler y otro de compraventa.

Es una modalidad beneficiosa para ambas partes, ya que, por un lado el arrendatario alquila una vivienda sabiendo que puede acceder a una posible compra, y por otra el arrendador porque percibe ingresos y además se ahorra la posible búsqueda de un comprador para su propiedad.

De una forma resumida y sencilla podemos decir que es el pago de la renta considerado como una entrega a cuenta del precio de la futura vivienda en propiedad.

El Tribunal Supremo señala que el alquiler con opción a compra es “un precontrato –en principio unilateral–, en virtud del cual, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante”.

El alquiler con opción a compra no está regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, ni en ninguna Ley. Se trata de un contrato atípico o innominado. Pese a ello es legal por cuanto el art. 1255 del Código Civil establece la libertad de pactos que no sean contrarios a la propia Ley.

La única mención legal de la opción de compra la encontramos en el Reglamento Hipotecario, el cual establece las condiciones para inscribir en el Registro de la Propiedad el “pacto de opción de compra”.

¿Qué debe contener el contrato de alquiler con opción a compra?

Es imprescindible que figuren dos aspectos básicos:

• el objeto del contrato
• el precio

Además, deberán constar los siguientes aspectos teniendo en cuenta siempre que se trata de un contrato doble (alquiler y compraventa):

• Aspectos que deben figurar en el contrato de alquiler:

• Plazo del alquiler de la vivienda
• Plazo para ejercer la opción de compra
• Renta mensual del alquiler
• Responsabilidad de posibles reformas o gastos de la comunidad.

• Aspectos que deben figurar en el contrato de compraventa:

• Voluntad del propietario de vender la vivienda si el inquilino muestra interés.
• Precio de venta del inmueble.
• Porcentaje de las mensualidades del alquiler que se podrá descontar del precio de venta. Este porcentaje puede ser fijo o variable por años.
• Prima inicial (opcional) que debe aportar el inquilino por el derecho a compra. Aunque esta prima no es obligatoria, la mayoría de propietarios la aplican para asegurarse que el inquilino tiene un interés real en comprar la vivienda trascurrido el plazo estipulado determinado. Asimismo, el propietario no puede alquilar o vender la propiedad mientras dure el contrato. La aplicación de esta prima también favorece al inquilino, ya que le garantiza la exclusividad de compra durante el plazo de tiempo marcado y el cumplimiento del contrato de alquiler.

¿Cómo funciona un contrato de arrendamiento con opción a compra?

Cuando se celebra un contrato de este tipo, la compraventa futura está plenamente configurada, y únicamente depende del optante el que se perfeccione o no, no pudiendo el propietario vender a un tercero la vivienda prometida durante el plazo fijado en el contrato.

Pero hasta que se ejercita la opción de compra, el contrato se desenvuelve como si de un arrendamiento de cosa se tratase, debiendo las partes cumplir cuantas obligaciones deriven del mismo (como, por ejemplo, hacer frente al alquiler de la vivienda).

Es importante aclarar que, tal y como han reiterado nuestros tribunales, el plazo fijado para perfeccionar la compraventa por el arrendatario es de caducidad, no pudiendo llevarse a cabo la misma si no se ejercita a tiempo el derecho de opción. Por ello, es necesario que la comunicación del derecho al arrendador deje constancia (por ejemplo, mediante el envío de un burofax).

¿Cuál es la duración de este tipo de contratos?

No existe un límite establecido, pero es requisito fundamental del pacto el determinar el plazo de ejercicio de la opción, ya que las partes no pueden permanecer indefinidamente vinculadas por dicho contrato.

¿Qué ocurre si una vez finalizado el periodo no se ejecuta la opción de compra?

Si finalmente el inquilino decide no adquirir el inmueble puede tener diferentes consecuencias que varían en función de cada caso y lo pactado entre ambas partes en el contrato. Lo que sí se debe tener en cuenta es que todas las cantidades aportadas previa firma del contrato a modo de garantías se perderían, ya que no tiene la misma naturaleza de una fianza o depósito y es ahí donde se puede generar confusión.

Si es el propietario el que decide que no quiere vender el piso, tendrá la obligación de devolver al inquilino el dinero que hubiese aportado a modo de garantía al inicio del contrato.

¿Cómo tributa el alquiler con opción a compra?

Tanto el arrendamiento inicial como la opción de compra están sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Una vez el inquilino ejerza su derecho a la compra de la vivienda, desde el punto de vista del comprador, esa adquisición pasa a tributar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se aplica de manera distinta dependiendo de la Comunidad Autónoma.

En la mayoría de los casos, los contratos de alquiler con opción a compra suelen estar regulados a través del IVA, pero se pueden dar excepciones.